Almennar fréttir - 05.05.2023

Blær og Bjarg – Sanngjarnari leigumarkaður

Síðastliðið vor var skrifað undir samning á milli Bjargs íbúðafélags og Blævar leigufélags. Þessi undirskrift markar upphaf að starfsemi Blævar, en undirbúningur hefur staðið á þriðja ár. Það var formaður BSRB, forseti ASÍ og formaður VR sem undirrituðu samning við systurfélag Blævar, Bjarg íbúðafélag. Þetta er samstarfssamningur um að nýta þá þekkingu og reynslu sem er til staðar í Bjargi til að hefja uppbyggingu Blævar leigufélags. Þetta er tímamótaverkefni og varðar leiðina fram á við að byggja upp heilbrigðan húsnæðismarkað hér á landi. Fyrsta verkefni Blævar er að byggja 38 íbúðir í Úlfársárdal sem leigðar verða félagsfólki í VR. Stefnt er að því að taka fyrstu skóflustunguna í apríl og að afhenda íbúðir til útleigu innan tveggja ára.

VR hefur haft mikinn áhuga á þessum málaflokki og leitt þetta mál innan verkalýðshreyfingarinnar. Formanni og stjórn VR hefur verið mjög umhugað að hefja starfsemi og uppbyggingu Blævar og ákvað stjórn VR að fjárfesta í fyrstu íbúðum Blævar á lóð sem félagið fékk úthlutað árið 2018. Önnur félög innan verkalýðshreyfingarinnar eru að hugsa sér til hreyfings og byggja íbúðir undir merkjum Blævar leigufélags. Við sjáum fyrir okkur samstarf innan verkalýðshreyfingarinnar og að önnur stéttarfélög hefji uppbyggingu leigufélaga. Önnur hagsmunasamtök og félög svo sem félög eldri borgara og hagsmunafélög annara hópa, hafa sýnt áhuga á að nýta sér þennan möguleika á uppbyggingu leiguíbúða fyrir sitt félagsfólk.

Heilbrigðari húsnæðismarkaður
Það er alls ekki víst að allir VR félagar þekki systurfélögin Blæ og Bjarg. Margir kannast eflaust við Bjarg íbúðafélag sem var stofnað af ASÍ og BSRB árið 2016 í kjölfar setningar laga um almennar íbúðir nr. 52/2016. Lögin voru sett eftir loforð sem verkalýðshreyfingin fékk frá ríkisstjórninni við gerð kjarasamninga 2013 og svo aftur 2015. Markmið var og er að bæta húsnæðisöryggi fjölskyldna og einstaklinga, sem eru undir tekju- og eignamörkum. Auka aðgengi að öruggu og viðeigandi leiguhúsnæði og stuðla að því að húsnæðiskostnaður sé í samræmi við greiðslugetu leigjenda að jafnaði ekki umfram fjórðung tekna. Þetta er gert m.a. með því að veita félögum eins og Bjargi stofnframlög til að byggja íbúðir. Stofnframlag kemur frá ríki og sveitarfélögum og er 30% af byggingakostnaði og er veitt til uppbyggingar leiguíbúða sem ætlaðar eru fólki á vinnumarkaði og þeim sem falla að ákveðnum eigna og tekjumörkum.

Lögin um almennar íbúðir gerði Bjargi mögulegt að hefja undirbúning að hönnun og byggingu leiguíbúða. Fyrsta íbúð Bjargs var afhent ungri einstæðri móður í júní 2019, þremur árum eftir að félagið var stofnað. Á þessu ári verða rétt um 1000 íbúðir í útleigu hjá Bjargi og aðrar eitt þúsund íbúðir í byggingu og í undirbúningsfasa. Það er í raun ótrúlegt að á aðeins fimm árum eftir að fyrsta íbúð Bjargs fór í útleigu verði 2000 íbúðir í útleigu og tvö þúsund fjölskyldur sem upplifa það húsnæðisöryggi sem Bjarg stendur fyrir. Bjargi hefur tekist að byggja allar þessar íbúðir á tilsettum tíma og áætluðum byggingakostnaði. Til viðmiðunar tók tíu ár að byggja 1.000 verkamannabústaða íbúðir og 250 leiguíbúðir þegar Breiðholt byggðist upp.

Hver er þá munurinn á Bjargi og Blæ? Bjarg nýtur stofnstyrkja frá hinu opinbera og eru því settar skorður á tekju-og eignamörk þeirra sem leigja íbúðir Bjargs og leiga má ekki fara upp fyrir 25% launatekna. Eingöngu fullgildir félagar í aðildarfélögum ASÍ og BSRB fá úthlutað íbúð hjá Bjargi.

Íbúðir sem byggðar eru á vegum Blævar njóta engra opinberra styrkja eða fyrirgreiðslu. Fjármögnun er á hendi þess sem stendur að hverju verkefni fyrir sig en VR-Blær er fjármagnað af VR og íbúðirnar ætlaðar VR félögum. Verkefnið hefur því verið að finna leið til að afla fjármagns til að hefja uppbyggingu. Fjárfestingu í verkefnum Blævar er ætlað að skila hófsömum arði til fjárfesta og hefur því verið tala um Blæ sem lághagnaðardrifið leigufélag.

Ekki er um neina niðurgreiðslu á byggingakostnaði eða leigu að ræða og því ekki gerð krafa um takmarkanir á eignum og tekjum með sama hætti og hjá leigjendum Bjargs.
Leiga íbúða Bjargs er grundvölluð á bygginga og rekstrarkostnaði en ekki á markaðsvirði eigna, þetta sama á við um leigu Blævar til sinna leigjenda, hófleg ávöxtunarkrafa mun gera það að verkum að leiga Blævar verður örlítið hærri sem þessu nemur.

Engum er betur treystandi til að standa að uppbyggingu og reksturs leiguíbúðakerfis á sanngjörnu verði en verkalýðshreyfingunni. Það hefur komið áþreifanlega í ljós með ákvörðun stjórnmálamanna sem leiddi til að verkamannabústaðakerfinu var í raun lokað. Markaðnum er ekki treystandi til að sjá um leigukerfi, eins og nýleg dæmi sanna í tilfelli leigufélagsins Ölmu.

Húsnæðismál og verkalýðshreyfingin
Húsnæðismál hafa verið eitt helsta viðfangsefni íslensks samfélags frá því að þéttbýli tók að myndast. Allt frá því að búferlaflutningar úr sveitum í þéttbýli hófust fyrir alvöru má segja að ástandið hafi einkennst af húsnæðisskorti. Viðfangsefni hvers tíma var að finna lausn á húsnæðisskorti og vinna bug á heilsuspillandi og slæmum húsakosti.
Í Reykjavík telur íbúafjöldi rétt um 5.000 manns um aldamótin 1900. Í lok þriðja áratugar 20. aldarinnar nam íbúafjöldinn um 27 þúsund manns, sem er fimmföldun á tæplega 30 árum. Þessi mikla fjölgun hafði í för með sér að húsnæðisskortur varð umtalsverður og húsakostur oft mjög slakur.

Árið 1917 má sjá fyrstu tilraunir stjórnvalda til að stemma stigum við vaxandi og aðsteðjandi vanda. Sett voru umdeild húsaleigulög til að reyna að vinna bug á húsnæðisvandanum og koma böndum á okurleigu sem viðgekkst í skjóli ástandsins.
Á þriðja áratug 20. aldar koma fram fyrstu marktæku aðferðirnar til að reyna að útrýma heilsuspillandi húsnæði og veita tekjulágum fjölskyldum tækifæri til að eignast eigið húsnæði. Héðinn Valdimarsson, þingmaður Alþýðuflokksins, formaður Verkamannafélagsins Dagsbrúnar og varaforseti ASÍ lagði fram frumvarp til laga um verkamannabústaði.

Eftir að lagatillaga hans um verkamannabústaði var samþykkt árið 1929 urðu til fjölmörg byggingarfélög um allt land. Árið 1937, eignuðust 72 fjölskyldur sínar fyrstu íbúðir í verkamannabústöðunum við Hringbraut í Vesturbæ Reykjavíkur. Til ársins 1946 voru 400 íbúðir í verkamannabústöðum byggðar víða um land.

Verkamannabústaðakerfið eins og það var rekið var séreignakerfi þar sem þeir sem þar fengu úthlutað voru eigendur húsnæðisins en sveitarfélagið átti forkaupsrétt að þeim íbúðum sem losnuðu og endurúthlutuðu þeim til þeirra sem uppfylltu skilyrði og reglur um úthlutun í kerfi verkamannabústaða. Í kjölfarið á þessu tímabili voru byggðar fjöldi íbúða í verkamannabústaðakerfinu, Byggingarfélag alþýðu, sem byggði íbúðir í Vesturbænum við Hringbraut og á Melunum. Byggingarfélag verkamanna byggði íbúðir í Holtunum, á Meistaravöllum og við Kleppsveg auk þess að byggja upp Smáíbúðahverfið. Flestar íbúðirnar voru seldar til tekjulágra fjölskyldna, en nokkrum leiguíbúðum var úthlutað til þeirra tekjulægstu.

Við gerð kjarasamninga aðila vinnumarkaðarins árið 1965 var gerð krafa og um leið lagt hart að yfirvöldum að útrýma vondu og heilsuspillandi húsnæði. Aðkoma ríkisstjórnarinnar var í formi yfirlýsingar og þar var lagður grunnur að miklum byggingaframkvæmdum og uppbyggingu Breiðholts. Samkomulag milli aðila vinnumarkaðarins og ríkisstjórnarinnar varð til þess að þar risu 1.250 íbúðir í verkamannabústaðarkerfinu og þar af rúmlega 1.000 eignaríbúðir.

Ný lög um Húsnæðisstofnun ríkisins voru samþykkt 1990 sem mörkuðu endalok verkamannabústaðakerfisins á örfáum árum. Lögin heimiluðu sveitarfélögum að falla frá forkaupsrétti hafi íbúð í verkamannabústað verið í eigu sama eiganda í 30 ár samfellt, þá er eiganda heimilt að selja íbúðina á frjálsum markaði.

Eins og fram kemur í þessu stutta sögulega ágripi er það verkalýðshreyfinginn sem þrýstir á um úrbætur í húsnæðismálum og varla er öðrum treystandi. Málaflokknum er best komið fyrir hjá verkalýðshreyfingunni og aðkoma stjórnvalda að húsnæðismarkaði og aðgerðir sem hluta af samkomulagi aðila vinnumarkaðarins.

Lífeyrissjóðir á Norðurlöndum hafa lengi fjárfest í íbúðarhúsnæði. Lífeyrissjóðurinn PFA er einn stærsti lífeyrissjóður Danmerkur. Eignasafn PFA telur 13.000 milljarða, tæplega tvöfalt íslenska lífeyrissjóðakerfið samanlagt, er með 10% af sínu eignasafni í íbúðarhúsnæði. PFA byggir og á íbúðir og leigir þær samskonar félögum og Blæ og Bjargi. Þessi danski lífeyrissjóður hefur jafnframt fjárfest í hjúkrunarheimilum og þjónustuíbúðum fyrir aldraða, þar sem sjóðsfélagar þeirra njóta forgangs til leigu. Sömu sögu er að segja af lífeyrissjóðum í Sviss, en þar í landi eru lífeyrissjóðir mjög stórir eigendur alls leiguhúsnæðis. Í Sviss eru um 25% eignasafns lífeyrissjóða í íbúðarhúsnæði. Íslenskir lífeyrissjóðir ættu að skoða þennan eignaflokk af mikilli alvöru, hvort og með hvaða hætti þeir gætu komið að fjárfestingu í íbúðarhúsnæði. Saga leiguíbúðakerfa að norrænni fyrirmynd með aðkomu verkalýðshreyfingar spannar rúm 100 ár og er nauðsynlegt mótvægi við hinn „frjálsa“ leigumarkað.

Bjarni Þór Sigurðsson,
húsnæðisnefnd VR

Greinin birtist fyrst í 1. tölublaði VR blaðsins 2023. Smelltu hér til að lesa blaðið.